Физлицо, зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимость: как уплачивать налоги?

Comments

• Цитата: ИП имеет коммерческую недвижимость, зарегистрированную на него как на физ лицо.

  ИП - это статус физлица.  Все объекты недвижимости  регистрируются на физлиц без указания ИП он или не ИП. 
  

  Цитата: При ее продаже у него есть выбор продать ее отгрузив как ИП или как физ лицо? или он в любом случае ее продает как физ лицо?

  Имеет значение - использовалась ли эта недвижимость в его предпринимательской деятельности или нет. 
  

  Цитата: А если он ее продает как ИП, то как и кем это определяется, есть какойто нормативный документ, например "поскольку физ лицо и ип это одно и тоже то он может продавать недвижимость только как физ лицо".

  Налогоплательщик самостоятельно определяет и несет риски.  Если недвижимость  использовалась в предпринимательской деятельности - то доходы и расходы определяются в соответствии с той системой налогообложения, которую ИП применяет.  Если  не использовалась, то  доходы от продажи  облагаются  как доходы у физлица.
  
  

  Цитата: Тут стоит вопрос в налоге, так как ИП на усн 6% то соответственно экономичней продать ее именно как ИП, чем на 13%

  Не факт. Как физлицо  он вправе уменьшить  доходы на документально подтвержденные расходы или на 20%.  Как ИП он уплатит 6% со всех доходов и  уменьшить на расходы  не вправе , так как база "доходы".  
  То есть если маржа небольшая и есть документы  на приобретение продаваемой недвижки, то  бывает выгоднее уплатить налог как физлицо, а не ИП. Но опять же,  если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду и доходы декларировались как ИП), то сэкономить на налогах от продаже у ИП навряд ли получится.
• Цитата: Но опять же,  если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности

  Да, недвижимость сдавалась в аренду на основании "патента на сдачу в аренду нежилых помещений "
  
  Значит продавать его скорее всего придется как ИП, если сам ип не решит на свой страх и риск обьявить такую продажу как продажу физ лица. 
  Спасибо понятно
  
  А вот этот пункт имеет отношение к коммерческой недвижимости? или он касается только используемой для личных нужд
  Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).
  
    Обратите особое внимание, если вы продаете объект недвижимости и сумма вашего дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то сумма НДФЛ, подлежащего к уплате в бюджет, будет рассчитана налоговым органом исходя из дохода равного кадастровой стоимости недвижимости умноженной на коэффициент 0,7.
• Добрый день!
  людмила40, при цитировании указывайте, пожалуйста, автора, источник и дату публикации, но без гиперссылок. Таковы требования правил форума.
• Это сайт налоговой
  Продажа недвижимого имущества ниже 70% его кадастровой стоимости
  Дата публикации: 19.05.2022 14:31
• Добрый день.
  

  Цитата: Значит продавать его скорее всего придется как ИП, если сам ип не решит на свой страх и риск обьявить такую продажу как продажу физ лица.

  Продавать вы его можете как угодно, налоги от того, что вы укажете в договоре ИП Иванов или просто Иванов, не поменяются.
  

  Цитата: Да, недвижимость сдавалась в аренду на основании "патента на сдачу в аренду нежилых помещений "

  Этим все сказано, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, значит доходы облагаете УСН.
  

  Цитата: Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

  Налогоплательщики УСН освобождены от уплаты НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности (ст. 346.11 НК РФ). Все, забыли про НДФЛ.
  

  Цитата: Обратите особое внимание, если вы продаете объект недвижимости и сумма вашего дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то сумма НДФЛ, подлежащего к уплате в бюджет, будет рассчитана налоговым органом исходя из дохода равного кадастровой стоимости недвижимости умноженной на коэффициент 0,7.

  И здесь тоже про НДФЛ, про который мы забыли.
• Цитата: И здесь тоже про НДФЛ, про который мы забыли.

  Я так поняла этими 0,7 налоговая подгоняет стоимость к рыночной. Тогда возникает вопрос. 
  Недвижимость ИП планирует продать ниже кадастра (33млн) а цена продажи около 17 млн. планируется.
  Продает своей жене официальной.
  Я прочитала вот эту статью http://xn------5cdbldokokaabxbmrhctitjb3b7ay2s6c.ru.nds.monster/index.php?id=196369
  Там есть такая фраза "налог все равно придется заплатить с рыночной цены".  Не понимаю, кода это происходит
  - это если налоговая попытается в судебном порядке опровергнуть такую низкую цену,
  - учитывая взаимозависимые лица применит к нашей ситуации эти 0,7 
  - или мы сами в такой ситуации должны уплатить налог с рыночной (или кадастровой стоимости) а продать можем за свои 17млн или еще меньше. 
  Т.е. когда  и как образуется тот момент что мы должны оплату внести по рыночной цене, я поэтому про 0,7 и с просила, возможно это будет работать при взаимозависимых лицах, даже если касается УСН а не физического лица
  И в случае этого как я поняла из той же статьи надо будет еще и " покупатель заплатит НДФЛ с материальной выгоды, т.е. разницы между рыночной и покупной ценой". Т.е. мне надо понимать этот момент когда наступает
• Цитата: Я так поняла этими 0,7 налоговая подгоняет стоимость к рыночной.

  Исключительно для  целей исчисления НДФЛ.
  Вы уплачиваете единый налог УСН, вам порядок исчисления налоговой базы для целей исчисления НДФЛ с какой целью нужен?
  В сделках между взаимозависимыми лицами применяются рыночные цены, а не 0,7 кадастра. И если кто-то возьмется доначислять налог, то плясать от будет от рыночной цены.
  

  Цитата: Продает своей жене официальной.

  А в чем суть сделки? Где то в тумбочке лежат 17 миллионов, которые нужно легализовать? Или между супругами установлен раздельный режим собственности? Помещение куплено до брака? В остальных случаях куда как проще просто изменить собственника в реестре, от этого все равно ничего не изменится. Собственно, в случае брачного договора можно соглашением к брачнику поменять собственника недвижимости.
• Помещение куплено в браке без долей, все помещение на него. Цель так понимаю, что у директора с его партнёрами есть ещё один план по приобретению недвижимости, плюс там патент чтобы по выручке укладываться в лимит ему надо будет в любом случае избавиться, от одного помещения, чтобы другое в аренду сдавать, если решат купить, и поэтому это помещение он хочет отдать жене, сначала он спрашивал о дарении, но я прочитала в интернете что при коммерческой деятельности такого объекта дарения не получится, только продажа, вот теперь исследую новые способы и сегодня после написанного тут пришла к выводу что это будет продажа по усн, как бы другого варианта нет. А сегодня вечером он ещё позвонил мне и сказал что там ещё какие-то нюансы могут быть если цена ниже кадастровой, я начала искать в интернете наткнулась на приведенную выше ссылку с этого форума, а там рассмотрена ситуация не взаимозависимых лиц, поэтому тут же появились вышеприведенные вопросы, так как ситуация там точ в точ моя описана даже ип на 6% но там чужие а тут муж и жена.
  
  Дарение коммерческой недвижимости: что с налогами
  27 апреля 2022 г. 12:24
  
  Вот на этом сайте я читала про ударение коммерческой недвижимости, от куда поняла что там такой-же налог как и при продаже, поэтому решила, что вариант дарения только создаст больше бумаги, чем накладную акт приёма передачи и договор оформить на продажу.
• Добрый день!
  

  Цитата: Дарение коммерческой недвижимости: что с налогами27 апреля 2022 г. 12:24Вот на этом сайте я читала про ударение коммерческой недвижимости

  Вы имеете в виду, что этот материал размещён на нашем сайте? Я такого материала не нашла. Поясните, на каком сайте размещена эта статья (но гиперссылку не ставьте, это запрещено правилами форума).
• София Миронова, сказали что чужих ссылок давать нельзя, вот я оставила только название статьи и дату публикации. Это аудит ит. Там всего один абзац по моему вопросу
• Цитата: я прочитала в интернете что при коммерческой деятельности такого объекта дарения не получится

  В статье, на которую вы даете ссылку, нет ничего про запрет дарения коммерческой недвижимости. Это первое.
  Второе. Информация, которую вы прочитала относится к дарению в случае, если одаряемый ИП или станет ИП и будет использовать эту недвижимость в коммерческой деятельности.
  С другой стороны как то по другому использовать коммерческую недвижимость не получится...
  С третьей стороны - не все равно кто заплатит налоги - муж с продажи или жена с дара?
  С четвертой стороны - имущество приобретено в браке и является совместной собственностью супругов - смысл ее продавать друг другу? Ну пусть жена ее сдает в аренду.
  С пятой стороны - мы уже далеко ушли от вашего вопроса - какой налог заплатить ИП при реализации коммерческой недвижимости.
  
  Если вам нужен ответ - как оформить такую сделку (учитывайте, что вы хотите заняться дроблением бизнеса), задайте этот вопрос как новый. Можете в новом вопросе дать ссылку на это обсуждение.
• пока, я пока не буду углубляться в другой вопрос, потому что не представляю что еще может у меня спросить руководитель по этой сделке, сейча собрала наиболее общую информацию, как он обсудит со мной можно будет детально чтото дальше планировать.
  Вот этот момент можно тогда уточнить,
   

  Цитата: В сделках между взаимозависимыми лицами применяются рыночные цены

  Есть какойто четкий документ или пункт налоговой который говорит что цена должна быть не ниже?
• Добрый день!
  

  Цитата: сказали что чужих ссылок давать нельзя, вот я оставила только название статьи и дату публикации. Это аудит ит.

  Размещать ссылки и гиперссылки на сторонние сайты у нас, действительно, нельзя. Разрешены только ссылки на материалы Бухонлайна, на официальные сайты органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также на сайты наших партнёров.
  
  В дальнейшем, пожалуйста, при цитировании обязательно указывайте источник публикации (то есть название сайта, журнала, справочно-правовой системы и т.д.) а также автора, название и дату публикации, если они известны, чтобы было понятно, откуда именно Вы позаимствовали материал.
• Добрый день,
  

  Цитата: Есть какойто четкий документ или пункт налоговой который говорит что цена должна быть не ниже?

  Да, есть.
  

  Цитата: 1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
• Я пока не покидаю тему, возможно ещё уточнения возникнет в ближайшие дни. Чтобы потом не получилось что я как будто дублирую одни и те-же темы
  
  Вопрос удалён модератором.
• Цитата: По рыночной цене уточнение

  У вас уточнение не по рыночной цене, а превышению лимита для применения ПСН. Это новый вопрос.
• Цитата: По рыночной цене уточнение, может както у самого продающего ИП отразиться на лимите дохода для патента, ведь лимит в год по всем доходам 60 млн. Это очень важный момент.Сейчас этот ИП уже имеет выручку с начала года около 36 млн. Если налог будет исчисляться из рыночной цены (либо им самостоятельно срузу, либо вдруг по претензиям налоговой как доначисление, возможно через суд, не знаю как там дальше все развернется), что это будет значиться для лимита.Получается, что по мимо 60 млн разрешенного дохода за год по патенту сюда упадет еще доход по усн от продажи помещения, т.е. получится превышение дохода, может быть уже сейчас надо остановить любую деятельность связанную с получением дохода ИП, чтобы оставить запас. Я  не могу это правильно выразить словами но очень надеюсь меня поймут

  Это уже новый вопрос. А каждый новый вопрос по правилам форума нужно задавать в новой теме. Для удобства отвечающих в новой теме можете поставить ссылку на это обсуждение.